Chung cư
Trong năm 2020, thị trường Hà Nội ghi nhận xấp xỉ 18.000 căn hộ mở bán mới, giảm 52% theo năm. Đây là mức mở bán thấp nhất theo năm tính từ năm 2015 – thời điểm thị trường phục hồi mạnh mẽ. Đáng chú ý, lượng mở bán mới bật tăng trong Q4 sau chín tháng đầu năm tương đối trầm lắng với 7.200 căn, tương đương với mức mở bán theo quý trước Covid-19. Theo khu vực, nguồn cung mới ở khu phía Đông vượt qua các khu vực khác, chiếm 44% lượng mở bán mới trong năm 2020. Nguồn cung mới ở khu vực này chủ yếu đến từ các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và EcoPark.
Về hoạt động thị trường, có khoảng 18.500 căn hộ bán được trong năm 2020, cao hơn lượng mở bán mới. Người mua nhà trong nước trở thành nguồn cầu chính trong bối cảnh các chuyến bay quốc tế gián đoạn làm trì hoãn việc bán hàng cho người mua nước ngoài.
Thị trường chung cư Hà Nội, Số lượng căn mở bán mới và bán được
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q4 2020
Tiêu chí phân loại căn hộ của CBRE như sau:
- Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) trên 4.000 USD/m2
- Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 2.001 đến 4.000 USD/m2
- Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) từ 1.000 đến 2.000 USD/m2
- Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) dưới 1.000 USD/m2
Giá bán trên thị trường sơ cấp trong Q4 2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.412 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3% theo năm. Đáng lưu ý, các dự án cao cấp lần đầu được giới thiệu tại khu vực huyện Gia Lâm, quận Long Biên, thiết lập mặt bằng giá mới tại khu phía Đông. Ngoài ra, các dự án mới mở bán tại các khu đô thị khắp Hà Nội cũng đưa ra mức giá cao hơn các dự án mở bán trước đây nhờ vào việc hoàn thiện các tiện ích và kết nối tốt hơn. Các yếu tố này đã đóng góp vào sự tăng trưởng giá của thị trường Hà Nội trong năm 2020.
Nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ cải thiện trong năm 2021, dao động trong khoảng từ 24.000 – 26.000 căn. Thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng mạnh mẽ tới các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển tiếp tục nâng cấp định vị của mình. Do vậy, các dự án bình dân được dự báo sẽ ngày càng dịch chuyển ra xa khỏi khu vực đường vành đai 3.
Về giá bán, giá bán trung bình dự kiến sẽ tăng khoảng 4-6% theo năm trong năm 2021, thúc đẩy bởi sự mở bán của các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa. Trong khi đó, mức tăng giá của các dự án mới tại các địa điểm nhà ở mới sẽ được kiểm chứng.
Trong một năm mà hoạt động thị trường bị gián đoạn bởi các biện pháp phong tỏa, hạn chế di chuyển, công nghệ đã đóng vai trò hỗ trợ cho công tác bán hàng và đưa ra quyết định đầu tư. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội cho rằng ”Trong các năm tiếp theo, proptech, big data và công nghệ sẽ đóng vai trò quan trọng trong phân tích và tìm hiểu người mua, giúp chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu và tận dụng các cơ hội mới, cũng như gián đoạn và thử thách các cách thức tiếp cận thị trường đã lỗi thời”.
Văn phòng
Trong Quý 4 2020, thị trường văn phòng Hà Nội đón chào một dự án Hạng B mới, dự án Century Tower ở Times City. Đây là một trong hai dự án mới trong năm 2020 cùng với dự án Capital Place khai trương trong Quý 3 2020. Do đó, nguồn cung mới của thị trường văn phòng Hà Nội trong năm được ghi nhận ở mức 126.000 m2 NLA, cao nhất từ năm 2014. Tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội ở cả hai Hạng đã vượt mức 1.500.000 m2 NLA, với hơn một phần ba tổng nguồn cung đến từ các dự án Hạng A.
Nền kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng nặng nề vì đại dịch COVID-19. Do đó, một số khách thuê đã giảm diện tích thuê văn phòng trong năm. Mặc dù hoạt động của thị trường đã khả quan hơn trong Quý 4 2020, tổng diện tích hấp thụ của thị trường văn phòng Hà Nội trong năm 2020 là -9.000 m2.
Văn phòng Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q4 2020.
Do xu hướng thu hẹp diện tích cùng lượng nguồn cung mới lớn trong năm 2020, tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tăng mạnh lên mức 23,2%, giảm 1,1 đpt theo quý và tăng 15,7 đpt theo năm. Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng B cũng tăng lên mức 13,5% tại Quý 4 2020, tăng 2,1 đpt theo quý và 4,3 đpt theo năm.
Về giá thuê, thị trường ghi nhận mức thay đổi trái chiều ở cả hai Hạng. Trong khi giá thuê của Hạng B giảm 3,7% theo năm, xuống mức 13,8 USD/m2/tháng, giá thuê của Hạng A lại tăng 2,2% theo năm, lên mức 26,8 USD/m2/tháng, do mức giá thuê cao tại dự án Hạng A mới. Nếu không ghi nhận ảnh hưởng từ dự án Hạng A mới, giá thuê của Hạng này giảm 2,9% theo năm.
Văn phòng Hà Nội, hoạt động thị trường
Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 4 2020.
Giá chào thuê không bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ.
Trong năm 2022, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón chào gần 200.000 m2 nguồn cung mới. Một số dự án tiêu biểu bao gồm dự án Techno Park Tower tại Ocean Park, HUD Tower tại quận Thanh Xuân và Thai Building tại quận Cầu Giấy. Trong số đó, dự án Techno Park Tower, với 115.000 m2 NLA, dự kiến sẽ tạo nên một khu vực văn phòng mới phía Đông sông Hồng.
Về nhu cầu, các ngành Ngân hàng/Tài Chính/Bảo hiểm, Sản xuất, và CNTT tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cho thị trường. Thị trường cũng sẽ chứng kiến nhu cầu tăng lên từ các ngành Logistics, Giáo dục và Thương mại điện tử, trong khi một số ngành như Văn phòng linh hoạt và Năng lượng giảm hoạt động thuê. Chúng tôi dự kiến nhu cầu thuê sẽ tiếp tục thay đổi, khi đại dịch dần được kiểm soát.
Theo nghiên cứu mới nhất của CBRE, 35% doanh nghiệp tại Châu Á – Thái Bình Dương hiện đang khuyến khích nhân viên làm việc tại văn phòng và cho phép làm việc tại nhà nếu muốn. Không gian văn phòng cho phép sự linh hoạt cho nhân viên trở nên quan trọng hơn, khi nhiều doanh nghiệp dự kiến sẽ áp dụng mô hình kết hợp giữa làm việc từ xa và tại văn phòng. Mật độ sử dụng văn phòng cũng dự kiến sẽ giảm tại một số doanh nghiệp, do sự gia tăng các lo ngại về sức khỏe và sự an toàn.
Bán lẻ
Nhìn lại năm 2020, lĩnh vực bán lẻ là một trong những lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19. Tổng doanh thu và tiêu dùng dịch vụ của Việt Nam trong năm 2020 chỉ tăng 2,6%, thấp hơn nhiều so với mức tăng 11,8% trong năm 2019
Bất động sản bán lẻ cũng chứng kiến một số tác động đáng kể trong năm đại dịch bùng phát. Tại Hà Nội, mặt bằng bán lẻ có tỷ lệ trống tăng ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Tại khu vực trung tâm, tỷ lệ trống tăng 12,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ, đạt 14,3%, mức cao nhất kể từ năm 2011. Đồng thời, tỷ lệ trống ở khu vực ngoài trung tâm tăng 3,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, lên 12,3%. Hầu hết khách thuê đều phải trải qua những thử thách trong thời gian khó khăn này, trong đó, nhóm khách thuê chịu nhiều thiệt hại nhất đến mức phải đóng cửa thường là các cửa hàng Thời trang & Phụ kiện và Ăn uống đặt tại tầng cao trong khu vực trung tâm.
Tuy nhiên, với những nỗ lực không ngừng để kiểm soát dịch bệnh trong suốt cả năm, thị trường bán lẻ Việt Nam đã lấy lại đà phát triển, với việc hai dự án bán lẻ khai trương trong Quý 4 năm 2020 là International Centre (cải tạo) và Vincom Mega Mall Ocean Park, đóng góp thêm 41.000m2 diện tích mặt bằng bán lẻ cho thuê tại Hà Nội. Kết quả là đến cuối năm 2020, nguồn cung bán lẻ của Hà Nội đạt 1.050.000m2, tăng 4% so với năm 2019. Tốc độ tăng này thấp hơn so với hai năm trước do có một số dự án không đi vào hoạt động như kế hoạch. Giá chào thuê trung bình (tầng một và tầng trệt, không bao gồm VAT và phí dịch vụ) ở khu vực trung tâm tăng 9,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 107,7 USD/m2/tháng do một số mặt bằng bán lẻ tại vị trí đắc địa chào thuê ở mặt bằng giá cao hơn, sau khi được nâng cấp lại. Mặt khác, giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm ghi nhận mức tăng nhẹ 1,3% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 24,5 USD/m2/tháng.
Mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội, Diễn biến giá thuê và tỷ lệ trống
Nguồn: CBRE Việt Nam, Qúy 4 năm 2020.
Giá thuê được ghi nhận ở tầng một và tầng trệt, chưa bao gồm phí VAT và phí Dịch vụ.
Trong ba năm tới, thị trường dự kiến có hơn 300.000 m2 mặt bằng bán lẻ chào thuê mới, đều đến từ khu vực ngoài trung tâm. Ba dự án quy mô lớn dự kiến khai trương là Lotte Mall Hà Nội, Aeon Mall Giáp Bát và The Manor Central Park đáp ứng nhu cầu mua sắm và sử dụng dịch vụ của cư dân ở phía Bắc và Nam thành phố cũng như các khu vực lân cận.
Mặc dù số lượng nhãn hàng mới tham gia hạn chế do rào cản kiểm dịch, một số thương hiệu đã có mặt trên thị trường tiếp tục mở rộng sự hiện diện mạnh mẽ hơn như việc Uniqlo và MLB mở các cửa hàng mới, trong khi đó The Coffee House và Kichi Kichi giới thiệu các cửa hàng mới với chủ đề độc đáo để thu hút khách hàng.
Sự bùng phát của dịch Covid-19 đã định hình lại hành vi mua sắm của người tiêu dùng, chú trọng đến xu hướng thương mại điện tử và đời sống sức khỏe. Số lượng cửa hàng dược phẩm được ghi nhận là tăng 65% so với cùng kỳ năm ngoái, từ 26 cửa hàng lên 43 cửa hàng tại Hà Nội, do lối sống lành mạnh ngày càng trở nên quan trọng và đã trở thành một xu hướng mới. Bên cạnh đó, khách hàng cũng chuyển sang ghé thăm các cửa hàng ít hơn nhưng chi tiêu nhiều hơn cho mỗi lần mua sắm hoặc chuyển sang các kênh bán hàng trực tuyến.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam
Trong đại dịch COVID-19, thị trường khu công nghiệp là mảng duy nhất chứng kiến tăng trưởng tích cực về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Tại Quý 4 2020, giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp đã có từ năm 2019 tại năm tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 89,7%, tăng 2,1 đpt theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,0%, tăng 2,5 đpt theo năm.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp
Source: CBRE Vietnam, Q4 2020.
Do sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc cũng như EVFTA, nhu cầu cho đất công nghiệp cũng tăng trên toàn Việt Nam. CBRE ghi nhận giá thuê tại một số khu công nghiệp tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương ở miền Bắc và thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Long An ở miền Nam tăng 20% đến 30% theo năm.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, Giá chào thuê đất công nghiệp
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q4 2020.
Hoạt động của kho và xưởng xây sẵn duy trì ở mức ổn định theo năm do nguồn cung lớn được đưa trong năm 2019 và 2020 cũng như hoạt động cho thuê bị trì hoãn do lệnh hạn chế đi lại. Sự tăng trưởng mạnh của các công ty thương mại điện tử và logistics kể từ khi dịch COVID-19 bùng nổ đã thúc đẩy nhu cầu về không gian lưu trữ và cơ sở phân phối. Do đó, nhu cầu tìm kiếm quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng kho vận tăng lên đáng kể, với 20% tổng yêu cầu hỏi thuê cho ngành này, theo ghi nhận bởi CBRE. Tại các vị trí đắc địa với hạn chế về nguồn cung đất công nghiệp, kho cao tầng sẽ bắt đầu xuất hiện nhằm tạo không gian lưu trữ lớn hơn để đáp ứng nhu cầu của các công ty thương mại điện tử, đặc biệt là để làm địa điểm để giao hàng chặng cuối.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, Giá chào thuê kho/xưởng xây sẵn
Nguồn: CBRE Việt Nam, Q4 2020.
Với sự thay đổi mạnh mẽ trong đại dịch, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Trong năm 2020, bất chấp đại dich, các ông lớn về kho xưởng quốc tế như GLP, LOGOS và JD.com đã tham gia và đầu tư mạnh mẽ vào cả miền Bắc và miền Nam. Vingroup, một chủ đầu tư bất động sản lớn tại Việt Nam, cũng đã gia nhập thụ trường, với hai khu công nghiệp mới dự kiến sẽ ra mắt trong năm 2021.
Việc mở rộng của các doanh nghiệp hiện hữu và xây dựng các cơ sở sản xuất trong bối cảnh đẩy mạnh sự di dời chuỗi cung ứng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu trong những năm tới. Trong khi giá thuê đất công nghiệp đã đạt mức cao tại một số khu công nghiệp có vị trí tốt, khách thuê sẽ phải tìm kiếm nguồn cung đất mới tại các khu vực ngoài các trung tâm công nghiệp hiện hữu. Ngoài ra, các chủ đầu tư khu công nghiệp cũng đang thực hiện các thay đổi về phát triển sản phẩm để thích ứng với tình hình mới. Các điểm nổi bật là sự áp dụng công nghệ hiện đại để quản lý và vận hành cơ sở hạ tầng, cung cấp các gói dịch vụ bao gồm dịch vụ pháp lý, nhân sự để giúp khách thuê tiết kiệm thời gian và chi phí trong quá trình thực hiện dự án. Điều này đang dần tạo nên một mô hình phát triển bất động sản công nghiệp mới tại Việt Nam, tích hợp việc cung cấp và đầu tư bất động sản công nghiệp cũng như các dịch vụ hỗ trợ quản lý.
Chú ý:
- Giá thuê đất công nghiệp và Kho/Xưởng xây sẵn không bao gồm thuế VAT và phí quản lý.
- Giá thuê đất công nghiệp được tính dựa trên thời gian thuê còn lại của dự án (thường từ 30 đến 45 năm).
Trung Việt
