Bán đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với việc thực hiện dự án khi chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định
Theo đó, dự án KDC Hòa Lân (phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, Bình Dương) do Công ty TNHH - SXTM Thiên Phú (Công ty Thiên Phú) làm chủ đầu tư có tổng diện tích 490.765 m2 (218.964,7 m2 đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, và 246.853,1 m2 đất nhà nước giao không thu tiền tiền sử dụng đất). Công ty Thiên Phú thế chấp dự án này tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Chi nhánh Chợ Lớn (ngân hàng) để thực hiện gói vay 1.100 tỷ đồng.
Do biến động của thị trường đã ảnh hưởng tới khả năng thanh toán với ngân hàng, vào ngày 17/4/2015 phía ngân hàng và Công ty Thiên Phú ký biên bản thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Theo đó, bên ngân hàng được quyền xử lý phát mãi tài sản mà Công ty Thiên Phú đang thế chấp, thông qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ theo đúng quy định của pháp luật.
Dự án KDC Hoà Lân do Công ty TNHH - SXTM Thiên Phú làm Chủ đầu tư
Điều đáng nói, tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất gắn liền với việc thực hiện dự án KDC Hòa Lân do Công ty Thiên Phú làm chủ đầu tư. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng dự án phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (trong trường hợp này được hiểu là UBND tỉnh Bình Dương) chấp thuận.
Liên quan đến vấn đề trên được quy định rõ trong Điều 48 khoản 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 “… Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản…”. Mặt khác, tại Mục 5 Nghị định số 76/2015 ngày 10/9/2015 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản “… Phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt…”.
Ngoài ra, Điều 42 khoản 3 Nghị định 43 ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, quy định “Dự án sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật đất đai: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Tuy nhiên, trong đơn gửi Toà án Nhân dân quận 7 vào ngày 15/9/2020 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP. Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh) cho rằng chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không nhận chuyển nhượng dự án, do đó không cần UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận trước khi tham gia đấu giá.
Tuy nhiên, dưới góc nhìn pháp luật, nếu chỉ nhận quyền sử dụng đất mà không nhận chuyển nhượng dự án thì Ngân hàng không được phép giao các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước giao cho Công ty Thiên Phú không thu tiền sử dụng đất để phục vụ cho dự án Hòa Lân. Đồng thời, Công ty Kim Oanh cũng không có quyền đề nghị UBND tỉnh chấp thuận cho Công ty Kim Oanh làm chủ đầu tư thay cho Công ty Thiên Phú.
Rõ ràng, phía ngân hàng Agribank Chợ Lớn và Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn đã đưa ra bán đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với việc thực hiện dự án khi chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định là vi phạm pháp luật.
Không được phép chuyển nhượng vẫn được mang ra bán đấu giá
Công ty Thiên Phú với tư cách là chủ đầu tư thực hiện 03 dự án, công ty được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Công ty Thiên Phú và Ngân hàng đã ký kết Hợp đồng thế chấp số 201100301/TC, theo đó Công ty Thiên Phú đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất của dự án Hòa Lân (13 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất = 246.853,1m2 đất), dự án Mỹ Phước 4 (179.872,6m2) và dự án Cầu Đò (178.359,5m2).
Ngân hàng Agribank Chợ Lớn, đứng đầu là ông Phạm Đăng Bộ - Giám đốc đã vi phạm quy định về cho vay vàng trong vụ đấu giá dự án KDC Hòa Lân được Thanh tra Chính phủ kết luận.
Tại hợp đồng thế chấp tài sản số 6220-LAV-200300/TC ngày 15/3/2011 giữa Công ty Thiên Phú với Ngân hàng (Hợp đồng thế chấp số 200300/TC). Công ty Thiên Phú đã thế chấp quyền sử dụng 243.912m2 đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất của dự án Hòa Lân thông qua 72 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định thì Công ty Thiên Phú và Ngân hàng đã không đăng ký giao dịch bảo đảm đối với thửa đất số 362 tờ bản đồ số B1, tại xã Thuận Giao, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương (Giấy CNQSDĐ số AL 527550 ngày 10/3/2008 với diện tích là 24.947,3m2).
Tại Điều 46 Luật đất đai sửa đổi năm 2010 quy định “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: “....Người sử dụng đất thực hiện quyền ...thế chấp...theo quy định của luật này”. Căn cứ Điều 3 khoản 1 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 quy định “Các giao dịch bảo đảm sau đây phải đăng ký: a) Thế chấp quyền sử dụng đất”.
Tại hợp đồng thế chấp tài sản số 6220-LAV-201100301/TC ngày 15/3/2011 giữa Công ty Thiên Phú với Ngân hàng (Hợp đồng thế chấp số 201100301/TC). Công ty Thiên Phú đã thế chấp quyền sử dụng 246.853,1m2 đất mà Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án Hòa Lân. Từ đó dẫn tới việc Ngân hàng và Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn đưa ra bán đấu giá đối với đối tượng pháp luật cấm không được phép chuyển nhượng.
Vấn đề này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 109 Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2010 (Điều 173 Luật đất đai năm 2013) “Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lảnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Như vậy, Hợp đồng thế chấp tài sản nêu trên đã vi phạm điều cấm của pháp luật. Tuy nhiên, các bên đã không thực hiện hủy bỏ toàn bộ hợp đồng thế chấp 6220-LAV-201100301 và bổ sung thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với Thửa đất số 362 mà tiếp tục vi phạm khi đưa tài sản này thực hiện việc đấu giá tài sản.
Thanh Huyền
Theo Baomoi.vn
