Trong năm 2020, thị trường tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm của nguồn cung chào bán do hai nguyên nhân chính. Thứ nhất, quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án tiếp tục kéo dài dẫn đến việc triển khai dự án chậm. Thứ hai, nhằm hạn chế sự lây lan của dịch COVID-19, việc giãn cách xã hội, hạn chế di chuyển và tạm ngưng các chuyến bay quốc tế đã làm gián đoạn các sự kiện mở bán được lên kế hoạch từ 2019. Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, giá bán đã được đẩy lên cao tại các khu vực trong thành phố đặc biệt là các quận vùng ven.

Nguồn cung chào bán trong năm 2020 đạt 17.272 căn, giảm 35% so với năm 2019. Đây là mức thấp nhất trong vòng sáu năm qua và là năm thứ năm liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung. Có 21 dự án được chào bán mới trong năm 2020 (so với 36 dự án trong năm 2019). Quý 4/2020 ghi nhận 6.696 căn hộ được chào bán từ sáu dự án.

Xét về phân khúc, cả năm 2020 thị trường không có sản phẩm bình dân nào được chào bán. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lần đầu tiên chiếm tỷ trọng cao nhất với 76% tổng nguồn cung chào bán. Phân khúc trung cấp chỉ chiếm 17% và hạng sang chiếm 7% với nguồn cung chính đến từ hai dự án tại Thủ Thiêm là The River và The Metropole.

Về vị trí, khu Đông chiếm 91% về nguồn cung chào bán theo căn và 43% theo số lượng dự án nhờ có dự án khu đại đô thị ở Quận 9. Việc thành lập thành phố Thủ Đức vào năm 2021 dự kiến sẽ làm thay đổi diện mạo của khu vực và tiếp tục làm gia tăng nguồn cung tại khu vực phía Đông. Khu Nam chiếm 38% theo số lượng dự án nhưng chỉ chiếm 7% theo số căn. Khu vực Trung Tâm và phía Bắc không có nguồn cung mới do thiếu quỹ đất.

Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.150 USD/m2, tăng 9% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá trung bình tăng mạnh do các sản phẩm được chào bán chủ yếu tại phân khúc cao cấp và hạng sang. Đồng thời các dự án mới mở bán tại các quận ven đô có mức giá chào bán cao hơn mức giá chung của khu vực từ 20%-30%. Giá bán tại phân khúc hạng sang ghi nhận mức tăng cao nhất là 9% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá trung bình sơ cấp giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm nhẹ là do các giai đoạn tiếp theo và các dự án mới ở các quận vùng ven đã vượt cấp từ trung cấp lên cao cấp. Phân khúc trung cấp và bình dân ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 5% và 4% so với cùng kỳ năm trước.

Với mức giá tăng cao và ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, tình hình hấp thụ của thị trường nhà ở bán bị ảnh hưởng nhất định. Chỉ 75% sản phẩm chào bán mới được tiêu thụ trong năm 2020, thấp hơn mức 90% trong năm 2019. Hàng tồn kho được ghi nhận tăng lên đáng kể tại phân khúc cao cấp, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước. Trong Quý 4/2020 ghi nhận 5.007 căn bán được, tổng lượng tiêu thụ cho cả năm 2020 đạt 15.086 căn, giảm 49% so với năm trước. Nguồn cung khan hiếm khiến thị trường thứ cấp trở nên sôi động hơn, đặc biệt là tại các quận phía Đông như Quận 2 (Thủ Thiêm, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi) và Bình Thạnh. Giao dịch thứ cấp do CBRE thực hiện ghi nhận mức giá tăng trung bình tại khu vực này từ 30%-50% so với thời điểm chào bán.

Năm 2021 dự kiến sẽ không có những thay đổi lớn nhưng sẽ cải thiện hơn so với năm 2020. Thị trường kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 17.500 căn hộ với các dự án mới ở các quận ven thành phố: khu vực phía Đông với giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park, Masteri Centre Point (Quận 9), các dự án mới như Masterise Lumière Riverside, Laimian City (Quận 2); khu vực phía Tây với các dự án như AIO City (Bình Tân), phía Bắc với PiCity (Quận 12); và phía Nam với các giai đoạn tiếp theo của Sunshine City Saigon và Sunshine Diamond River tại Quận 7, Celesta Rise tại Nhà Bè.

Giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục tăng so với năm 2020 tuy nhiên mức tăng sẽ ổn định hơn để thị trường có thể tiêu thụ hết các sản phẩm còn lại. Giá chào bán sơ cấp năm 2021 ở các phân khúc sẽ có mức tăng giá trong khoảng từ 1% đến 4% so với năm 2020. Riêng giá căn hộ hạng sang dự kiến tăng 2- 7% trong năm 2021, 2022 nhờ có các sản phẩm mới là căn hộ hạng sang có thương hiệu (branded residence) tại quận 1.

Thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục sôi động do nguồn cung sơ cấp khan hiếm và thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng giá mới. Người mua để ở mặc dù khó tìm được sản phẩm phù hợp nhu cầu và túi tiền trên thị trường sơ cấp nhưng sẽ có nhiều lựa chọn hơn trên thị trường thứ cấp với các căn hộ có tiến độ xây dựng tốt hoặc chuẩn bị bàn giao. Nhìn rộng hơn về các tỉnh lân cận, nguồn cung khan hiếm tại TP.HCM sẽ buộc người mua tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Các thị trường này dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao, CBRE Việt Nam: “Mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và con đường phục hồi sẽ không bằng phẳng, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục đón nhận sự quan tâm của người mua để ở và nhà đầu tư. Ngoài ra các tín hiệu tích cực gần đây từ các dự án hạ tầng trọng điểm như khởi công sân bay Long Thành và việc thành lập thành phố Thủ Đức sẽ là động lực tái khởi động cho thị trường.”

Tiêu chí phân hạng căn hộ của CBRE:

1. Hạng sang: dự án với giá sơ cấp trung bình trên 4.000 USD/m2
2. Cao cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến 4.000 USD/m2
3. Trung cấp: dự án với giá sơ cấp trung bình từ 1.000 đến 2.000 USD/m2
4. Bình dân: dự án với giá sơ cấp trung bình dưới 1.000 USD/m2 (Giá bán không bao gồm VAT)

Trung Việt