Điều này khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở. Thực trạng này đặt ra yêu cầu phải có các giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản.
Tính đến Q1 2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu.
Trong năm 2023, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 6,117 căn nhà ở xã hội tại 11 dự án. Trong khi đó, TPHCM cũng dự kiến xây dựng thêm 3,800 căn tại 6 dự án, theo số liệu từ đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Bà Trang Bùi, Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam
Nỗ lực của chính phủ trong việc thúc đẩy nhà ở giá rẻ là rất đáng khen ngợi, mặc dù quỹ đất sẵn có, kết nối cơ sở hạ tầng, chính sách tốt hơn cho cả người mua và chủ đầu tư, và cơ cấu tài chính là cần thiết để tạo lực đẩy cần thiết cho lĩnh vực này và đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội nhằm cung cấp thành công nhà ở cho tất cả mọi người trong thập kỷ tới.
Về thị trường căn hộ, trong Q2 2023, TPHCM chứng kiến nhiều công trình cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện và đi vào hoạt động, các dự án tiêu biểu như dự án cải tạo kênh Tham Lương – Bến Cát – rạch Nước Lên, nút giao An Phú và việc mở rộng QL50 – đường Nguyễn Văn Linh. Các dự án cơ sở hạ tầng luôn là mấu chốt thúc đẩy cho thị trường nhà ở phát triển trong hàng thập kỷ qua.
Tuy nhiên, báo cáo thị trường căn hộ của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong Q2 2023 lượng nguồn cung mở bán mới căn hộ thấp nhất kể từ năm 2019, đạt khoảng 970, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới khan hiếm phần lớn do sự trì trệ trong quá trình hoàn thiện pháp lý và thủ tục triển khai mở bán dự án.
Cũng trong Q2, có khoảng 1.352 giao dịch mua bán hoàn thành, tăng 4% theo quý. Lượng hấp thụ này tương đương với 30,5% trên tổng rổ hàng sơ cấp tính đến Q2 2023 là 4.440 căn.
Tương tự quý trước, Q2 2023 đón thêm nhiều sản phẩm từ phân khúc thấp hơn (từ trung cấp đến cao cấp) như Elysian Lò Lu, Avatar 9x và Moonlight Avenue, 9X An Sương, v.v. Theo đó, giá sơ cấp trung bình trong Q2 2023 đã giảm 1% so với Q1 2023, đạt xấp xỉ 3.217 USD/m2, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.
Đối với thị trường nhà liền thổ, thị trường đón nhận những tín hiệu hồi phục khi lượng nguồn cung mới đang dần được tung ra nhiều hơn, với 282 căn, tăng 403% so với quý trước và tăng 45% so với cùng kỳ. Các dự án đã hoàn thiện các quy trình pháp lý và bắt đầu xây dựng trở lại, đặc biệt là các dự án bị vướng mắc ở quý trước. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường trong quý tập trung chủ yếu ở các giai đoạn mới trong các siêu dự án tại TP. Thủ Đức, đạt 839 căn.
Q2 2023 cũng ghi nhận lượng tiêu thụ nhà liền thổ đạt 375 căn, tăng 792% so với Q1 2023 và tang 71% so với cùng kỳ năm trước. Sự gia tăng trong lượng bán mới Q2 2023 là nhờ vào các chính sách hỗ trợ người mua từ các chủ đầu tư. Đồng thời, các ngân hàng cũng đã giảm lãi suất trong thời gian gần đây. Giá sơ cấp trung bình đã tăng 12% theo quý và tang 43% theo năm, đạt 13.546 USD/m2, nhờ sự mở bán các phân đoạn mới từ các dự án ở TP. Thủ Đức (Khu vực phía Đông HCM) – và là yếu tố chính gây tăng giá trong quý. Theo quan sát của chúng tôi, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại khu Đông hiện đang cao hơn trung bình toàn TP. HCM 12% và cao hơn trung bình khu vực phía Bắc 139% (phía Bắc có lượng nguồn cung sơ cấp lớn thứ 2 thị trường TP.HCM, bao gồm Quận 12 và Quận Tân Phú).
Nguồn cung tương lai được dự đoán sẽ có thêm 7.900 căn từ năm 2023 trở đi. Phía Đông TP. HCM tiếp tục được kỳ vọng sẽ dẫn đầu do quỹ đất sẵn có và nhu cầu đô thị hóa cao của TP. Thủ Đức. Thành phố cũng kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng tỷ lệ đô thị hóa tại các khu vực ngoại ô như Nhà Bè hoặc khu vực xa hơn. Trong tương lai, TP.HCM sẽ có nhiều dự án với số lượng trung bình khoảng 200 căn mỗi dự án; và đồng thời tiếp tục các giai đoạn đoạn tiếp theo của các dự án lớn hiện hữu.
Theo bà Trang Bùi, Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, một số tiêu điểm pháp lý như NGHỊ ĐỊNH SỐ 35/2023/NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng); NGHỊ ĐỊNH SỐ 10/2023/NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai); QUYẾT ĐỊNH SỐ 1123/2023/QĐ-NHNN (Về lãi suất tái cấp vốn, lãi suất tái chiết khấu, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hang và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của ngân hàng nhà nước Việt Nam đối với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hang nước ngoài); THÔNG TƯ SỐ 11/2022/TT-NHNN (Quy định về bảo lãnh ngân hàng) làm tác động đến thị trường nhà ở trong năm 2023 này.
Tuấn Anh
