“Xuống tiền” rồi chật vật tháo chạy
Đóng tiền đặt chỗ 2 năm qua, vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán, đó là tình cảnh của các khách hàng đang mua căn hộ tại dự án Khu phức hợp 678 Âu Cơ (Centa Park), P.14, Q.Tân Bình.
Theo các khách hàng, thời điểm họ đóng tiền đặt cọc giữ chỗ, dự án chỉ là khu đất trống, chưa xây dựng bất kỳ công trình hạ tầng nào. Chủ đầu tư cho biết, dự án đã hoàn chỉnh quy hoạch khoảng 18 tháng sau sẽ bàn giao nhà cho khách hàng. Tuy nhiên, sau khi thu tiền, dự án xây dựng rất chậm; sau khoảng hơn 1 năm, xây gần xong phần móng thì dự án đình trệ. Khách hàng khiếu nại thì chủ đầu tư hứa sớm triển khai lại, nhưng không thực hiện.
Dự án Centa Park thu tiền khách hàng xong đến nay chỉ mới làm móng
“Ai cũng chờ dự án xây xong móng để ký hợp đồng mua bán nhưng lúc nào họ cũng nói dự án đang có chút vướng mắc và hứa sớm thi công lại nhưng không cho biết đang vướng gì” - chị H., một khách hàng mua căn hộ dự án Centa Park, cho biết.
Bức xúc, nhiều khách hàng đòi lại tiền nhưng chỉ nhận được những lời hứa của chủ đầu tư. Quá bức xúc, nhiều khách hàng đã cất công tìm hiểu, mới phát hiện, dự án chưa được cấp phép và đang bị thanh tra.
Tương tự, nhiều khách hàng đặt cọc giữ chỗ mua căn hộ dự án CT Home (471 Nơ Trang Long, P.13, Q.Bình Thạnh) “như ngồi trên lửa” khi đã đóng tiền cho chủ đầu tư từ 6 tháng trước nhưng đến nay, tiến độ dự án vẫn không nhúc nhích. Lúc khách hàng đóng tiền, chủ đầu tư cho biết “dự án có đầy đủ tính pháp lý” và đưa máy móc vào thi công rầm rộ, nhưng sau khi bán hàng xong thì “đứng hình” đến nay.
Nhiều người đóng tiền cọc giữ chỗ cho chủ đầu tư dự án CT Home nhưng 6 tháng qua, dự án vẫn "đứng hình" do chưa có giấy phép xây dựng.
Qua tìm hiểu, khách hàng mới biết mình bị lừa, vì dự án chưa có giấy phép xây dựng và hàng loạt giấy tờ liên quan, các hạng mục xây dựng trên đất dự án đều trái phép và đã bị Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM xử phạt, đình chỉ thi công.
Nhiều khách hàng cũng đã đặt cọc giữ chỗ tại dự án Sunshine Avenue (162A đường 41, P.16, Q.8) từ khoảng cuối năm 2017 nhưng đến nay, vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán.
Dự án Sunshine Avenue thu tiền đặt cọc khách hàng đã lâu nhưng không ra được hợp đồng mua bán
“Tháng 12/2017, tôi đóng 30 triệu đồng đặt cọc mua căn hộ. Cuối tháng 1/2018, tôi đóng thêm hơn 100 triệu đồng nữa. Hợp đồng đặt cọc nêu rõ thời gian ký hợp đồng mua bán không quá 8 tháng kể từ ngày ký nguyện vọng mua căn hộ, nhưng quá thời hạn quy định, chủ đầu tư vẫn không chịu ký hợp đồng. Tôi đòi tiền lại thì chủ đầu tư không trả” - anh S., một khách hàng, phản ánh. Nhiều khách hàng khác cũng rơi vào tình trạng tương tự.
Luật lỏng lẻo, khách hàng phải tự lo
Theo ghi nhận của chúng tôi, việc đặt cọc giữ chỗ hiện nay đang diễn ra tại rất nhiều dự án. Phần lớn các dự án đều chưa hoàn thành móng. Trong khi đó, theo quy định, dự án bất động sản (BĐS) phải thực hiện xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đối với dự án đất nền mới được bán cho khách hàng. Điều này chứng tỏ, các dự án nêu trên chưa hề có giấy phép do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thế nhưng, trao đổi với chúng tôi, một số chủ đầu tư lý giải, việc cho đặt cọc, giữ chỗ trước khi xong móng, xong hạ tầng nhằm giúp họ thăm dò, khảo sát nhu cầu của khách hàng một cách chính xác nhất, từ đó định hình giá trị sản phẩm, cũng như hoạch định kế hoạch triển khai dự án.
Theo luật sư Nguyễn Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM), hiện Luật Kinh doanh BĐS không cấm chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua BĐS, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo Luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên. Luật Dân sự cũng không quy định khách hàng đặt cọc, giữ chỗ với số tiền bao nhiêu, nên tùy theo giao dịch thực tế do hai bên thỏa thuận.
Các hình thức giao dịch này thường được thể hiện dưới dạng hợp đồng góp vốn, giữ chỗ, hứa mua hứa bán hay các loại hợp đồng hợp tác nào đó… Tuy nhiên, tất cả các hợp đồng này đều là hình thức huy động vốn trá hình của chủ đầu tư.
Theo Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ, không được triển khai hay bị thu hồi thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Khách hàng cần biết điều này khi tham gia giao dịch.
Còn theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện độ “vênh” giữa Luật Kinh doanh BĐS và Luật Dân sự trong quá trình áp dụng pháp luật để quản lý hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai quá lớn, đã bị một số doanh nghiệp lợi dụng huy động vốn trái phép, gây thiệt hại cho khách hàng.
Luật Kinh doanh BĐS quy định khá chặt chẽ, nếu mọi hoạt động mua bán BĐS hình thành trong tương lai đều được thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS thì khó xảy ra hậu quả xấu. Nhưng Luật Dân sự lại có nhiều kẽ hở nên trong quá trình áp dụng pháp luật, một số doanh nghiệp đã lợi dụng các quy định về giao dịch dân sự theo nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện, đặt cọc, hợp đồng hợp tác... của luật này để ký thỏa thuận, nhằm huy động vốn trái phép. Vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước cần có biện pháp sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để bảo vệ người mua nhà.
Đặt tiền giữ chỗ sao cho an toàn?
Dù các hình thức giao dịch như trên là lách luật nhưng nhu cầu thị trường là có thực, bởi khi khách hàng mua sản phẩm ở giai đoạn đầu công bố dự án, chắc chắn sẽ được hưởng chính sách tốt hơn về giá và phương thức thanh toán. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm hiểu kỹ xem dự án có bị thế chấp ngân hàng không, đã được cấp giấy chủ quyền chưa, đã có các văn bản về quy hoạch, chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng chưa. Khách hàng nên ưu tiên chọn dự án đã được ngân hàng bảo lãnh, đồng nghĩa việc dự án đã được thẩm định về mặt pháp lý cũng như đảm bảo về tiến độ xây dựng. Đặc biệt, nên chọn những chủ đầu tư uy tín và trong hợp đồng ký kết, họ dám cam kết thời gian cụ thể bàn giao giấy chủ quyền cho khách hàng.
Ông Nguyễn Văn Dũng - Tổng giám đốc Công ty Trường Phát Investment
Nhiều nước trên thế giới cũng có các hình thức giao dịch này nhưng có quy định kiểm soát, quản lý nên người mua nhà không bị rủi ro. Chẳng hạn, ở Singapore, Úc, chủ đầu tư doanh nghiệp BĐS khi triển khai dự án được nhận đặt cọc, giữ chỗ nhưng số tiền đó phải để vào tài khoản ngân hàng và phong tỏa lại. Ngân hàng giữ số tiền này có trách nhiệm quản lý, giám sát dòng tiền, không để chủ đầu tư mang đi làm việc khác ngoài việc dùng để thi công dự án. Một số nước khác cho phép người mua nhà đặt cọc, giữ chỗ được hưởng lợi tức từ khoản tiền này, khi số lượng người đặt cọc được 50% trên tổng số căn hộ của dự án thì chính quyền cho phép khởi công xây dựng để đảm bảo dự án khả thi, không bị “trùm mền”. Nếu Việt Nam làm được điều này thì người mua nhà sẽ tránh được nhiều rủi ro.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
Phan Trí/PNO
