Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Uỷ ban Pháp luật Quốc hội nội dung liên quan đến thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRRA, tại Điều 85 Luật Nhà ở quy định thời hạn bảo hành "Đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng". Có nghĩa sau khi kết thúc thời hạn bảo hành chuyển sang giai đoạn thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Đồng thời, Điều 108 Luật Nhà ở quy định người mua nhà, thuê mua nhà phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà.
Về mức thu và thời điểm thu kinh phí bảo trì chung cư, HoREA đưa ra hai phương án:
Phương án thứ nhất, người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu Ban Quản trị. Kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của Ban Quản trị chung cư. Đồng thời, kiến nghị xây dựng cơ chế để hỗ trợ Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này. Theo HoREA, vướng mắc lớn nhất của phương án này là làm thế nào để huy động thêm kinh phí bảo trì sau thời điểm kinh phí bảo trì ban đầu đã được sử dụng hết, do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định.
Nhiều chung cư đã đưa vào sử dụng
Phương án 2, Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn, dưới sự giám sát của Ban Quản trị nhà chung cư. Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của chung cư. Bởi lẽ, sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm kinh phí Nhà nước phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như đang làm hiện nay.
Theo ông Châu, sở dĩ ông kiến nghị nội dung trên là bởi Luật Nhà ở và Luật Xây dựng quy định về công tác bảo trì nhà chung cư nhằm bảo đảm chất lượng công trình và sự an toàn của cư dân. Hiệp hội nhận thấy quy định mức thu kinh phí bảo trì 2% là cần thiết để có nguồn tài chính thực hiện công tác bảo trì chung cư theo quy trình bảo trì đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và theo kế hoạch hằng năm của hội nghị nhà chung cư hoặc khi có sự cố bất ngờ. Tuy nhiên, quy định thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi, tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì, nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư.
Bên cạnh đó, có một vấn đề cần xem xét kỹ, đó là Quỹ bảo trì chung cư 2% rồi cũng sẽ được sử dụng hết trong khoảng 15-20 năm. Sau đó, theo quy định của pháp luật, các chủ sở hữu chung cư sẽ tiếp tục bỏ tiền bảo trì chung cư để bảo đảm an toàn và chất lượng sống.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị phương thức quản lý, sử dụng quỹ bảo trì cho hợp lý. Trong đó, quy định kinh phí bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để sửa chữa, bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: hệ thống kết cấu chịu lực (khung, cột, sàn, mái, sân thượng, tường chịu lực), tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm.
Đối với các phần sở hữu chung khác của nhà chung cư, bao gồm: thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện (bao gồm máy phát điện), cấp nước, cấp gas, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, nhà sinh hoạt cộng đồng... HoREA đề nghị sử dụng kinh phí quản lý vận hành chung cư hằng tháng để thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì.
Để khắc phục việc chây ỳ bàn giao phí bảo trì chung cư cho ban quản trị, hiệp hội kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các địa phương thực hiện nghiêm quy định tại khoản 1 Điều 109 Luật Nhà ở.
Cụ thể là trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày ban quản trị chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì ban quản trị chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có chung cư thực hiện cưỡng chế, buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.
