Tín dụng ngày càng hẹp
Thông tư 19-2017 của Ngân hàng Nhà nước quy định kể từ ngày 1-1-2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn (năm 2018 là 45%). Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản (BĐS) là 200%. Siết tín dụng vào bất động sản, doanh nghiệp tìm cách
Ngoài ra, việc áp dụng Basel II dự kiến từ năm 2020 ở một số ngân hàng lớn cũng gây áp lực nâng chỉ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) cam kết trên mức 8%.
Công ty cổ phần Chứng khoán VNDirect (Mã: VND) cho rằng để làm được điều này, các ngân hàng cần tăng vốn tự có hoặc giảm các loại tài sản đảm bảo hệ số rủi ro cao như BĐS trong các khoản cho vay dự án (Basel II yêu cầu nâng hệ số rủi ro 100 - 150% lên 200 - 250% như Basel I). Tuy nhiên, không phải ngân hàng nào tại Việt Nam cũng đủ uy tín huy động vốn nên việc cắt giảm cho vay vào BĐS được coi là giải pháp đáng ưu tiên hơn.
Thị trường BĐS đang phụ thuộc rất lớn vào sức khỏe của hệ thống ngân hàng cũng như tình hình lãi vay. Theo số liệu thống kê trong năm 2017, khoảng 40% giá trị xây dựng BĐS được giải ngân trực tiếp từ Ngân hàng hoặc thông qua các khoản vay mua nhà.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) thống kê 8 tháng đầu năm, dư nợ bất động sản cả nước chiếm tỷ trọng khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS. Nếu thống kê cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS thì tỷ trọng tín dụng BĐS lên đến khoảng 14,43%.
Tại TP HCM, dư nợ BĐS là 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước. Nếu tính cả tín dụng cho vay tiêu dùng có liên quan BĐS thì cho vay BĐS trên địa bàn thành phố chiếm tỷ trọng khoảng 15% tổng dư nợ. Điều này HoREA đánh giá là tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS.
Trong một diễn biến trước đó, Ngân hàng Nhà nước có chỉ thị bất động sản là một trong những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, cần kiểm soát tốc độ tăng trưởng và chất lượng tín dụng trong 6 tháng cuối năm.
Các động thái của doanh nghiệp địa ốc
Ông Đoàn Hòa Thuận, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Mã: HPX), trong lần gặp gỡ nhà đầu tư mới đây cũng thừa nhận đang phải thích ứng với các chính sách điều hành tiền tệ của Chính phủ, nhất là về dòng vốn trong bất động sản. Để nâng cao năng lực tài chính, ông Thuận nói Hải Phát đa dạng các phương thức huy động vốn như phát hành cổ phiếu, trả cổ tức, trái phiếu…
Trong năm 2018, Hải Phát dự kiến phát hành cổ phiếu thưởng và trả cổ tức để tăng vốn từ 1.500 tỷ lên 2.000 tỷ đồng. Ngoài ra cách ứng phó với siết tín dụng của Hải Phát còn là phát hành trái phiếu, có thể phát hành 1.000 tỷ đồng cũng trong năm nay. Việc này có thể huy động từ quỹ đầu tư hoặc nhà đầu tư cá nhân chứ không chỉ là từ các tổ chức tín dụng. Đây là cách hạn chế rủi ro tốt nhất, ông Thuận nói.
Trên sàn chứng khoán, nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết cũng đang dần đa dạng hóa hình thức huy động vốn, tăng tiềm lực tài chính và hạn chế dần sự phụ thuộc vào ngân hàng.
Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) kết hợp làm dự án với các đối tác Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad. Sự kết hợp này hiện diện ở nhiều khu đô thị quy mô lớn như Fuji Residence, Kikyo Residence, Mizuki Park, Akira City và dự kiến sắp tới là Waterpoint tại Long An. Theo đó, các đối tác hỗ trợ 50% vốn đầu tư ban đầu cho Nam Long, cũng là tỷ lệ góp vốn vào dự án.
Nhờ vậy, Nam Long có tỷ lệ vay nợ khá thấp (0,3 lần) và lượng tiền nhàn rỗi dồi dào, khoảng 2.631 tỷ đồng tính đến ngày 30-6. Nếu trừ đi nợ vay, tiền mặt ròng tại doanh nghiệp BĐS này là 1.104 tỷ đồng. Đây là một điểm tích cực trong điều kiện môi trường lãi suất có nhiều biến động, Nam Long có thể chủ động được nguồn tiền mở rộng quỹ đất, làm dự án mà hạn chế đi vay.
Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land – Mã: SCR) lên kế hoạch huy động vốn bằng cách chào bán ra thị trường 212 triệu cổ phiếu với tỷ lệ thực hiện 67% và tăng vốn thông qua trả cổ tức bằng cổ phiếu.
Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) mới đây phát hành hơn 700 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ để tăng cường sức mạnh vốn. Năm 2017, Đất Xanh đã phát hành tổng cộng 929 tỷ đồng trái phiếu thường với lãi suất khoảng 10 - 10,5%.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) trước đó cũng có kiến nghị liên quan đến lùi thời điểm áp dụng quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. HoREA kiến nghị giữ nguyên mức 45% cho năm 2019 thay vì đưa ngay về 40% từ 1/1/2019.
HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn) bởi đây là phân khúc chủ đạo của thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Doanh nghiệp cũng nên lựa chọn đối tác là doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín, năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh.
Khổng Chiêm (ndh.vn)
