Sau khi được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận chủ trương thực hiện dự án trên diện tích đất 4.561.399m2 (456,14ha), Công ty Đầu tư Phát triển - Xây dựng (DIC) thuộc Bộ Xây dựng, chỉ đầu tư xây dựng hơn 68ha, số còn lại chuyển nhượng cho doanh nghiệp nước ngoài bằng hình thức liên doanh.
"Xẻ" đất công để góp vốn...
Ngày 5/6/2003, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành quyết định 1667/QĐ-CT.UBT chấp thuận chủ trương dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới - Du lịch tại Cù lao Ông Cồn (Xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai), với diện tích khoảng 550ha (Dự án Đại Phước) trên cơ sở đề xuất của DIC.
Trụ sở DIC tại Dự án Đại Phước (Xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai)
Đến ngày 15/11/2004, UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định 5510/QĐ.CT.UBT thu hồi 4.561.399m2 đất (456,14ha) của 596 hộ dân với giá bồi thường hơn 208 tỷ đồng, để DIC thực hiện dự án. Trong đó, giao đất có thu tiền sử dụng đất (SDĐ) là 2.388.562m2 đất ở; Đất không thu tiền SDĐ là 2.172.837m2 để xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị (Đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin, cây xanh…). Ngày 5/4/2005, Thủ tướng Chính phủ có văn bản 371/TTg-CN cho phép đầu tư dự án Khu đô thị mới - Du lịch sinh thái tại Cù lao Ông Cồn.
Tổng diện tích đất của dự án là 456,14ha, được chia làm 10 phân khu (Phân khu 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 và phân khu CBD). Sau khi nhận đất, DIC đã đầu tư hạ tầng giao thông chính của dự án và trực tiếp đầu tư 68,4ha (một phần phân khu 1, 2, 3, 8). Phần diện tích còn lại, DIC cho Công ty TNHH Jeosang Vina thuê 78,52ha tại phân khu 8 và góp vốn bằng giá trị một phần khu đất để thành lập các công ty liên doanh (pháp nhân mới) để thực hiện dự án cấp 2, gồm: Công ty CP Vina Đại Phước (Phân khu 4, 5, 6 và một phần phân khu 7, 8 và phân khu CBD, diện tích khoảng 200ha); Công ty CP đầu tư Việt Thiên Lâm (Một phần phân khu 8, diện tích khoảng 45,4ha); Công ty TNHH Teakwang - DIC (Một phần phân khu 1, 2, 3, diện tích khoảng 34,4ha); Công ty TNHH J&D Đại An (Phân khu 9, diện tích khoảng 7,9ha); Công ty TNHH Đại Phước Korea - DIC (Một phần phân khu 7, diện tích 143.907,0ha).
Theo hợp đồng Liên doanh (không số) ngày 16/8/2007 giữa DIC và các bên Vinacapital Pacific Limited, Allrighit Assets Limited (2 DN này đều của nước ngoài) trong việc hợp tác thành lập một công ty liên doanh dưới hình thức một công ty cổ phần theo pháp luật Việt Nam, thực hiện dự án xây dựng và kinh doanh một khu trung tâm thương mại và khu nhà ở cao cấp tại tỉnh Đồng Nai (Dự án Hoa Sen Đại Phước, nay đổi tên là SwanBay), trong đó “DIC sẽ góp vốn vào vốn điều lệ của Công ty liên doanh bằng một phần giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) một khu đất có diện tích khoảng 200ha thuộc phạm vi một dự án du lịch sinh thái có tổng diện tích khoảng 464ha”.
Và chuyển nhượng để thu gần 1.000 tỷ đồng?
Cũng theo hợp đồng này, giá trị QSDĐ khu đất khoảng 200ha được các bên tạm tính là 88.304.656 USD (1m2 tương đương 44 USD). Tỷ giá 1 USD tại thời điểm thiết lập hợp đồng là 16.100 đồng, quy đổi giá trị khu đất hơn 1.421 tỷ đồng. DIC góp và sở hữu 28% vốn DIC tương đương 450,8 tỷ đồng (bằng 28 triệu USD) bằng một phần giá trị khu đất bàn giao cho Công ty liên doanh, mà không xác định cụ thể phần diện tích đất đưa vào góp vốn.
Tất cả các công trình thuộc các Công ty liên doanh và của chính Tổng Công ty DIC trong Dự án Đại Phước (Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai) đều không thực hiện đúng tiến độ như giấy phép đầu tư
Ngày 15/11/2007, UBND tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho Công ty CP Vina Đại Phước (Chủ đầu tư cấp 2), thực hiện đầu tư xây dựng và kinh doanh Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước với tổng diện tích khoảng 200ha. Công ty DIC và Công ty CP Vina Đại Phước đã ký 4 hợp đồng với nội dung góp vốn bằng QSDĐ (Nhà nước giao) cho Công ty Cổ phần Vina Đại Phước đối với diện tích 916.634m2 trên 38 giấy chứng nhận QSDĐ.
Diện tích thực tế khu đất đã được UBND tỉnh Đồng Nai bàn giao cho DIC để thực hiện dự án SwanBay là 198,51ha, trong đó có 99,26ha là diện tích đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ Nhà nước thu tiền SDĐ. Diện tích còn lại 99,25ha là đất công viên, cây xanh, đường nội bộ, Nhà nước giao không thu tiền SDĐ, theo lẽ DIC phải bàn giao cho địa phương quản lý theo quy định. Nhưng đến thời điểm rà soát, UBND tỉnh Đồng Nai đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho Công ty CP Vina Đại Phước (Đăng ký biến động góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ) với diện tích 91,66ha, chiếm khoảng 92,3% tổng diện tích 99,26ha được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Tổng diện tích của Dự án Đại Phước là 456,14ha, tiền đền bù giải phóng mặt bằng hơn 208 tỷ đồng, tổng số tiền của dự án nộp vào ngân sách Nhà nước hơn 73,7 tỷ đồng. Nhưng chỉ với khoảng 200ha đất nằm trong dự án, DIC đem chuyển nhượng cho doanh nghiệp nước ngoài bằng hợp đồng liên doanh để thực hiện dự án SwanBay, đã được hơn 1.421,7 tỷ đồng, trục lợi 970,9 tỷ đồng.
DIC và các bên liên doanh đã xác định giá trị toàn bộ diện tích khu đất trong đó có cả phần diện tích nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà DIC phải bàn giao cho địa phương quản lý theo quy định, căn cứ việc xác định này để DIC thu phần chênh lệch 970.904.961.600 đồng ngoài giá trị DIC đã xác định góp vốn. Việc DIC thu phần chênh lệch do Công ty Vina Đại Phước hoàn trả có biểu hiện của việc chuyển nhượng giá trị QSDĐ thông qua hợp đồng liên doanh, vi phạm khoản 2 Điều 109 Luật Đất đai năm 2003: "Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyển sử dụng đất."
Ngoài ra, UBND tỉnh Đồng Nai thực hiện đăng ký biến động giấy chứng nhận QSDĐ với nội dung góp vốn bằng giá trị QSDĐ với diện tích 91,66ha đối với Công ty CP Vina Đại Phước (Tương đương 92,3% tổng diện tích 99,26ha được cấp giấy chứng nhận QSDĐ) trong khi hợp đồng liên doanh không số ngày 16/8/2007 thể hiện việc DIC góp vào vốn điều lệ của Công ty liên doanh bằng một phần giá trị QSDĐ tương đương 450,8 tỷ đồng.
Theo Thanh tra Chính phủ, thỏa thuận tại hợp đồng không số ngày 16/8/2007 giữa DIC với Vinacapital Pacific Limited, Allrighit Assets Limited có một số nội dung không đúng với quy định pháp luật về đất đai, dẫn đến việc góp vốn bằng QSDĐ trên cơ sở hợp đồng liên doanh và đăng ký biến động giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích đất DIC đưa vào góp vốn là chưa có cơ sở pháp lý. Ngoài ra, việc liên doanh, góp vốn bằng QSDĐ có yếu tố nước ngoài (2 doanh nghiệp liên doanh với DIC có địa chỉ tại Lãnh thổ Bristish Virgin Islands). Vì vậy, cần có ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tư pháp và các cơ quan chức năng khác khi xem xét, đánh giá, kết luận cũng như giải quyết các vấn đề phát sinh có liên quan trong việc xử lý, đảm bảo tính chính xác, toàn diện (còn nữa).
