Năm 2019 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung văn phòng TP HCM khi thị trường chào đón thêm bảy tòa nhà văn phòng mới, bao gồm hai tòa nhà Hạng A (Lim 3 và Phú Mỹ Hưng Tower) và năm tòa nhà Hạng B (Sonatus, Viettel Tower B, Etown 5, Sofic Tower, OneHub Saigon 1). Vào cuối năm 2019, tổng diện tích cho thuê của thị trường văn phòng TP.HCM đạt 1.357.114. Nguồn cung văn phòng Hạng A tăng đáng kể với mức tăng 16% so với cùng kì năm ngoái và Hạng B tăng 12%.
Trong Q4 2019, giá cho thuê Hạng A được ghi nhận ở mức 45,2 USD/m2/tháng, giảm 2,7% so với năm 2018. Sự sụt giảm nhẹ trong giá thuê trung bình Hạng A chủ yếu do ảnh hưởng từ các dự án Hạng A không nằm tại khu vực trung tâm (có mức ~50-60% giá chào thuê của các dự án Hạng A tại khu trung tâm). Nếu không tính các tòa nhà ngoài trung tâm thì giá thuê trung bình của các tòa nhà Hạng A khu vực trung tâm vẫn ổn định và ghi nhận mức tăng là 1% y-o-y.
Giá thuê phân khúc Hạng B tiếp tục cho thấy sự tăng trưởng vượt trội hơn so với phân khúc Hạng A. Giá thuê trung bình Hạng B là 24,7 USD/m2/tháng, tăng 6,1% so với năm trước, nhờ vào nhu cầu thuê cao. Các dự án Hạng B đang có lợi thế về giá thuê cạnh tranh và chất lượng tại một số tòa nhà Hạng B mới cũng khá tốt.
Nhìn chung, tình hình hoạt động của thị trường trong năm 2019, đặc biệt đối với phân khúc Hạng A, ổn định hơn năm 2018. Giá thuê của cả hai Hạng A & B vẫn tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng trưởng với tỷ lệ tăng trung bình lần lượt là 5,9% và 5,7% trong 5 năm qua.
Tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường vẫn giữ ở mức khả quan là dưới 10%. Tỷ lệ trống của Hạng A toàn thành phố là 9,1%, tăng 4,1 điểm phần trăm (đpt) so với năm 2018 do có thêm nguồn cung từ hai toà nhà mới hoàn thành. Tỷ lệ trống Hạng B toàn thành phố được ghi nhận ở mức 5,0%, giảm 3,2 đpt so với cùng kì năm ngoái. Khu trung tâm vẫn được khách thuê tìm kiếm nhiều nhất tuy nhiên diện tích trống còn lại cho phân khúc Hạng A tại khu trung tâm chỉ còn 3% và phân khúc Hạng B dưới 1%.
Năm 2019, Không gian làm việc linh hoạt và các công ty công nghệ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu cho thị trường văn phòng với 37% tổng số giao dịch được thực hiện và thu thập bởi CBRE. Không chỉ các nhà vận hành không gian làm việc linh hoạt trong nước như Up & Toong mà cả các nhà vận hành nước ngoài như Compass Office và Regus cũng đang tích cực mở rộng thị phần của họ tại thị trường đang nổi này. Năm 2019 đánh dấu sự bùng nổ của các công ty công nghệ với một số giao dịch lớn như Gameloft (3.300 m2 NLA tại Pax Sky Ung Van Khiêm) và DXC (8.000 m2 NLA tại Etown 5). Không những thế, các công ty công nghệ lớn như CMC, VNG và FPT thậm chí còn xây dựng cả tòa nhà văn phòng riêng nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng nhanh chóng của họ cũng như tối giảm thiểu hóa việc phụ thuộc vào các chủ nhà văn phòng.
Từ năm 2020 đến hết năm 2022, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ có thêm hơn 350.000 m2 NLA mới nếu các dự án đang xây dựng đúng tiến độ. Với làn sóng nguồn cung mới trong các năm tiếp theo, tỷ lệ trống Hạng A khu vực trung tâm trong năm 2020 đến 2022 được dự kiến sẽ lần lượt chạm mốc 5,9%, 6,3% và 16,7%. Ngược lại, tỷ lệ trống Hạng B trong cùng kì sẽ giảm xuống lần lượt là 8,6%; 3,6% và 4,4%.
Về tốc độ tăng giá, giá thuê Hạng A khu trung tâm sẽ tiếp tục tăng từ năm 2020 đến năm 2022 với tốc độ tăng trung bình lần lượt là 1,4%; 3,5% và 6,5%. Bên cạnh đó, với cơ hội tăng giá còn nhiều, giá thuê trung bình Hạng B dự kiến sẽ tiếp tục tăng cao hơn trong các năm tới. Cụ thể, từ năm 2020 tới hết năm 2022, giá thuê phân khúc này dự đoán sẽ tăng trung bình là 8% mỗi năm.
Bà Phạm Ngoc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao, CBRE Việt Nam, nhận xét: “Năm 2019 đã khép lại thập kỉ với những thay đổi quan trọng cho thị trường văn phòng TP.HCM như nguồn cung tăng mạnh, chất lượng của các tòa nhà được cải thiện, sự nhận biết về nền kinh tế chia sẻ và sự lan tỏa của các tòa nhà văn phòng Hạng A chất lượng quốc tế đến các khu vực ngoại vi. Trong tương lai, các công ty Công nghệ và Không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục là xu hướng nổi bật về nhu cầu thuê văn phòng tại thị trường TP.HCM do được thúc đẩy bởi số lượng công ty khởi nghiệp và sự phát triển của ngành công nghệ tại Việt Nam trong những năm gần đây. Ngoài ra, việc thị trường có thêm nhiều tòa nhà mới cũng giúp cho khách thuê có nhiều lựa chọn hơn cũng như sẽ chiếm ưu thế hơn khi thương lượng với chủ nhà.”
PV
