 |
Thương vụ đấu giá nghìn tỷ quyền sử dụng đất tại dự án KDC Hoà Lân có nhiều dấu hiệu bất thường, Thanh tra Bộ Tư pháp đã chỉ ra nhiều sai phạm. Ảnh: Dân Việt
Cụ thể, theo Quyết định số 03/2020/QDST-KDTM ngày 06/02/2020 của TAND quận 7, TP.HCM, ngày 5/3 sẽ đưa ra xét xử sơ thẩm vụ án dân sự về việc tranh chấp “Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” giữa nguyên đơn là Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú và bị đơn là Công ty Cổ phần Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn và những bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến vụ án, bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (đại diện là Agribank chi nhánh Chợ Lớn), Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Kim Oanh TP.HCM (gọi tắt là Công ty Kim Oanh), Văn phòng Công chứng Thành Phố Mới tỉnh Bình Dương.
Dự án Khu dân cư Hòa Lân tọa lạc tại phường Thuận Giao, Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương do Công ty Thiên Phú làm chủ đầu tư có tổng diện tích hơn 49 ha. Trong đó, gồm hơn 24ha đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất và gần 25ha đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.
Công ty Thiên Phú có trụ sở tại thành phố Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương) có vay của Agribank chi nhánh Chợ Lớn, với tổng số dư nợ là 1.117.689.720.000 đồng (tính đến 26/4/2013). Do gặp khó khăn về tài chính nên ngày 17/4/2015, doanh nghiệp này đã ký biên bản thoả thuận giao tài sản để ngân hàng này xử lý thu hồi nợ.
Ngày 17/6/2015, Agribank chi nhánh Chợ Lớn đã ký hợp đồng 10/2915/ĐGNSG với Cty CP Dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Cty Đấu giá Nam Sài Gòn) đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc dự án Hòa Lân với giá khởi điểm 1.467,7 tỷ đồng. Thời hạn đăng ký, mua hồ sơ và nộp tiền đặt trước ngày 29/7/2015.
Trải qua tới 12 phiên đấu giá kéo dài từ ngày 9/7/2015 đến 25/5/2017, việc đấu giá mới thành công nhưng chứa đầy dấu hiệu bất thường.
Tại 11 phiên đấu giá trước đó, sau mỗi phiên đều không có khách hàng tham gia, giá trị tài sản của Dự án KDC Hoà Lân lần lượt được điều chỉnh giảm xuống từ 2% lần 2; 5% lần 3; 10% lần 4; 10% lần 5; 10% lần 7; 3% lần 8 và 1% lần 9 khiến tài sản định giá để bán từ 1.467,7 ngàn tỷ chỉ còn 1.070 ngàn tỷ và tới phiên thông báo lần thứ 10 chỉ còn 963 tỷ đồng và lần thứ 11 chỉ còn có 900 tỷ đồng!
Phải đến ngày 3/1/2016, phía ngân hàng có thông báo cho Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn có khách hàng muốn mua tài sản với giá 963 tỷ đồng nên đề nghị điều chỉnh lại mức đấu giá lần thứ 11 ngày 29/12/2016 lên 963 tỷ đồng. Tại lần này có Công ty Thuận Lợi (TP Thủ Dầu Một) tham gia đấu giá nhưng Công ty Thiên Phú và phía ngân hàng thống nhất kéo dài thêm thời gian đấu giá tới 28/2/2017.
Đến phiên thông báo đấu giá lần thứ 12, ngày 28/4/2017, Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn thông báo có 3 khách hàng đăng ký đấu giá và đã nộp 96,3 tỷ (đặt trước 10% giá trị tài sản đấu giá) gồm: Thủ Đức House, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Kim Oanh TP.HCM (gọi tắt là Cty Kim Oanh, trước đây có tên là Cty TNHH Xây dựng A Đông Hải) và Công ty CP Đầu tư Thái Bình.
Tuy nhiên 3 công ty này, duy nhất có Thủ Đức House đáp ứng tốt nhất của ngân hàng là cam kết trả tiền ngay theo đúng quy định sau khi đấu giá (nếu trúng). Hai công ty còn lại dù đã đóng tiền đặt trước 10% nhưng hồ sơ không thể hiện việc trả ngay hay trả dần cho phía ngân hàng biết.
Ngày 25/5/2017, Công ty đấu giá Nam Sài Gòn tổ chức đấu giá và rất ngạc nhiên là sau 14 vòng trả giá Cty Kim Oanh trúng đấu giá 1.353 tỷ đồng. Theo quy định của phía ngân hàng, đơn vị trúng đấu giá phải thanh toán một lần ngay số tiền trúng đấu giá nhưng mãi đến tháng 11/2018 Công ty Kim Oanh này mới thanh toán được 847,8 tỷ đồng (chưa bằng số tiền đấu giá khởi điểm) và còn nợ 478 tỷ đồng cùng lãi chậm trả 8% tính từ ngày 5/9/2017.
Đáng nói, Công ty Kim Oanh dù chưa thanh toán hết số tiền bán đấu giá và chưa được chính quyền cho phép chuyển đổi chủ đầu tư, tài sản bán đấu giá cũng chưa được giải chấp nhưng các bên vẫn đem hồ sơ sang Văn phòng công chứng Thành Phố Mới, tỉnh Bình Dương để công chứng hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá sang cho Công ty Kim Oanh.
Công ty Kim Oanh TP.HCM tham dự Tòa với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Ảnh: Phụ nữ mới
Trước nhưng dấu hiệu sại phạm trong quá trình đấu giá KDC Hòa Lân, Công ty Thiên Phú, làm đơn kêu cứu gửi đến các cơ quan chức năng vì cho rằng, việc tổ chức bán đấu giá tài sản là dự án KDC Hòa Lân đã có nhiều sai phạm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của chủ tài sản, người có nhu cầu tham gia đấu giá, đặc biệt có nguy cơ làm thất thoát tài sản của Nhà nước.
Sau đó, Thanh tra Bộ Tư pháp cũng đã vào cuộc thanh tra về việc chấp hành các quy định pháp luật trong việc bán đấu giá tài sản dự án KDC Hòa Lân.
Đến khoảng cuối tháng 12/2018, Thanh tra Bộ Tư pháp đã ban hành Kết luận thanh tra tra số 62/KL-TTR. Trong đó chỉ ra nhiều vi phạm, thiếu sót trong vụ đấu giá này từ lúc tiến hành các thủ tục cho tới lúc Công ty Kim Oanh trúng đấu giá, nhưng nghĩa vụ tài chính lại không thực hiện đúng như cam kết.
Từ Kết luận Thanh tra Bộ Tư pháp, Công ty Thiên Phú đã gửi đơn đề nghị ngăn chặn các giao dịch liên quan KDC Hòa Lân, đồng thời yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá trước đây.
Đến ngày 14/2/2019, Công ty Thiên Phú đã nộp đơn khởi kiện Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn ra TAND quận 7, TP.HCM yêu cầu vô hiệu Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSĐG ngày 1/7/2017 tại Văn phòng Công chứng Thành Phố Mới, tỉnh Bình Dương do vi phạm quy định pháp luật về đấu giá tài sản.
Sau đó, TAND quận 7, TP.HCM đã ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cấm mọi hình thức giao dịch liên quan tài sản đang tranh chấp là dự án Khu dân cư Hòa Lân mà trước đó Công ty Thiên Phú đã có đơn khởi kiện và đề nghị ngăn chặn.
Bên cạnh đó, trong báo cáo ngày 29/3/2019 gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tư pháp cũng nêu ra việc không thực hiện đúng thoả thuận của Công ty Kim Oanh với Agribank Chợ Lớn. Công ty Kim Oanh nhiều lần vi phạm cam kết nghĩa nghĩa vụ tài chính trong thời gian dài nhưng Agribank Chợ Lớn không có biện pháp quyết liệt để xử lý là trái với Quy chế đấu giá, thể hiện việc chưa làm hết trách nhiệm trong quản lý tiền là tài sản đấu giá Nhà nước của một tổ chức tín dụng.
Cần một bản án khách quan, công tâm, minh bạch
Ngoài dự án Khu dân cư Hòa Lân, Công ty TNHH sản xuất thương mại Thiên Phú còn là chủ đầu tư của 2 dự án bất động sản khác gồm Khu dân cư Mỹ Phước 4, Khu dân cư Cầu Đò. Tổng diện tích của cả 3 dự án là 490.765,1m2.
Trong đó, đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 243.912m2, đất giao không thu tiền sử dụng là 246.853,1m2. Cả 3 dự án này đều được thế chấp cho Ngân hàng nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank).
Để giải quyết công nợ với ngân hàng, Công ty Thiên Phú đã thỏa thuận giao quyền sử dụng đất của 3 dự án trên bán đấu giá để trả nợ vay. Ngày 5/12/2014: Thông qua bán đấu giá đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất của Dự án khu dân cư Cầu Đò, tổng diện tích là 465.620,4m2 (đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 287.260, 6m2; giao không thu tiền sử dụng đất là 178.359,5 m2).
Ngày 9/10/2015, cũng theo phương thức bán đấu giá đã đem bán toàn bộ quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Mỹ Phước 4. Tổng diện tích là 355.918,59m2 (đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất là 176.045,99m2; không thu tiền sử dụng đất là 179.872,6m2).
Ngày 17/4/2015 Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú ký tiếp biên bản thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm đối với quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư Hòa Lân thông qua tổ chức bán đấu giá để thu hồi nợ theo đúng quy định của pháp luật.
Sau đó Agribank Chợ lớn ký hợp đồng định giá tài sản thế chấp của Công ty Thiên Phú với Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Quốc Tế, tại chứng thư thẩm định số 403/2015/CT - VALUCO ngày 12/5/2010 thì Công ty Valuco định giá luôn cả phần đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (246.853,1m2) và phần đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (243.912m2), thành tiền là 1.467.700.000.000 đồng.
Căn cứ vào giá này, Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn đem bán đấu giá (từ lần 1-5). Tại lần bán đấu giá lần thứ 6, Agribank Chợ Lớn đã thuê Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn Đầu tư Xây dựng Thế Hệ Mới thẩm định lại, theo chứng thư thẩm định số 246/CT - THM ngày 19/4/2016 thì toàn bộ 494.047,10m2 đất (bao gồm cả đất nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất) nhân với 2.506.457 đồng/m2 được 1.238.307.738.000 đồng và Công ty cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn lấy kết quả này đấu giá cho đến khi đấu giá thành.
Cả 2 lần định giá, hai công ty thẩm định giá đều đem cả đất Nhà nước giao không thu tiền tính thành giá để Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn đem bán đấu giá. Việc làm này có vi phạm quy định của Luật Đất đai năm 2003 và vi phạm điều cấm trong Bộ luật Dân sự hay không?
Theo ông Nguyễn Văn Tuấn, Phó Giám đốc Công ty Thiên Phú - đại diện nguyên đơn cho biết, đây là căn cứ để Công ty Thiên Phú yêu cầu Tòa án tuyên hủy kết quả bán đấu giá tài sản và tuyên vô hiệu đối với các hợp đồng liên quan.
Cũng theo ông Tuấn, Công ty Thiên Phú chọn Tòa án nhân dân quận 7 khởi kiện Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn là theo thỏa thuận tại Điều 8 của các bên trong hợp đồng bán đấu giá quy định sẽ chọn Tòa án nơi đặt trụ sở của Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn làm nơi giải quyết tranh chấp.
Theo đó, yêu cầu khởi kiện của Công ty Thiên Phú cụ thể gồm: “Tuyên hủy kết quả bán đấu giá tài sản là dự án Khu dân cư Hòa Lân tại phường Thuận Giao, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương, tuyên vô hiệu đối với (i) “Biên bản thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thiên Phú” ngày 17/4/2015 giữa Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn, (ii) Hợp đồng Bán đấu giá tài sản số 10/2015/ĐGNSG ngày 17/6/2015 giữa Agribank Chợ Lớn và Công ty Cổ phần Đấu giá Nam Sài Gòn, (iii) Biên bản bán đấu giá quyền sử dụng đất Dự án khu dân cư Hòa Lân ngày 25/5/2017.
Tuyên Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá số 01-10/2017/HĐMBTSĐG ngày 01/7/2017 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Tuyên nghĩa vụ của Công ty Thiên Phú trả nợ Hợp đồng tín dụng số 03.519/HĐTD ngày 1/7/2003 kèm theo các phụ kiện, phụ lục của hợp đồng này.
Tuyên Hợp đồng tín dụng số 28.0307.15/HĐTD ngày 26/3/2007 bị vô hiệu từ ngày 29/10/2010 do vi phạm điều cấm của luật. Công ty Thiên Phú không phải trả lãi của Hợp đồng tín dụng này kể từ ngày 29/10/2010.
Tuyên Hợp đồng Thế chấp tài sản số 6220-LAV-200300/TC ngày 15/3/2011 tại Văn phòng công chứng số 01 Bình Dương (đã được đăng ký giao dịch bảo đảm) vẫn giữ nguyên hiệu lực pháp luật, sau khi Công ty Thiên Phú hoàn thành nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng 28.0307.15/HĐTD và hợp đồng tín dụng 03.519/HĐTD với tổng nghĩa vụ trả nợ là 1.503.042.377.519 đồng thì Agribank phải hoàn trả tài sản thế chấp là quyền sử dụng 243.912m2 đất của dự án Hòa Lân cùng toàn bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ pháp lý có liên quan cho Công ty Thiên Phú.
Đồng thời tuyên nội dung thế chấp 246.853,1 m2 đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Hợp đồng thế chấp số 6220-LAV-201100301/TC ngày 15/3/2011 (không ký công chứng, không đăng ký giao dịch bảo đảm) giữa Công ty Thiên Phú và Agribank Chợ Lớn bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật”.
Theo Phan Anh Tuấn/tạp chí Mặt trận
