Trên cơ sở các tài liệu, hồ sơ đấu giá (Chứng thư thẩm định giá, Hợp đồng bán đấu giá tải sản, Thông báo bán đấu giá tài sản, Quy chế đấu giá, Hợp đồng mua bán) cho thấy Công ty Nam Sài Gòn nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc tổ chức đấu giá các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền thuộc các Dự án khu dân cư Cầu Đò và khu dân cư Mỹ Phước 4 là không thực hiện đúng quy định Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực ngày 01/7/2014).
Thanh tra Bộ Tư pháp cho rằng, thứ nhất, theo Hợp đồng thế chấp số 6220-LAV-200300/TC ngày 15/3/2011, được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Bình Dương thì tài sản mà Công ty Thiên Phú thế chấp cho Agribank Chợ Lớn là “Toàn bộ quyền sử dụng đất (được Nhà nước giao đất có thu tiền) của dự án khu dân cư …”. Ngày 14/4/2011, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bình Dương xác nhận: “Chứng nhận về việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất được đăng ký theo những nội dung kê khai tại đơn này” (Đơn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 14/4/2011).
Dự án Khu dân cư Mỹ Phước 4
Bên cạnh đó, Agribank Chợ Lớn và Công ty Thiên Phú còn ký Hợp đồng số 6220-LAV2011301/TC ngày 15/3/2011 thế chấp các diện tích đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất của các dự án: khu dân cư Mỹ Phước 4 (179.872,6m2) và dự án khu dân cư Cầu Đò (178.359,5m2).
Hợp đồng thế chấp nói trên không được công chứng tại cơ quan công chứng có thẩm quyền và không đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Như vậy, tài sản được thế chấp theo các Hợp đồng thế chấp và theo xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm là toàn bộ các quyền sử dụng đất.
Thứ hai, theo Điều 1 Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 11/2014/ĐGNSG ngày 18/6/2014 thế hiện tài sản bán đấu giá là: “Toàn bộ quyền sử dụng đất (được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) của Dự án khu dân cư Cầu Đò có tổng diện tích: 465.620,4m2” và tại Điều 1 Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 16/2014/ĐGNSG ngày 22/10/2014 thể hiện tài sản bán đấu giá là: “Toàn bộ quyền sử dụng đất (được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất) của Dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 có tổng diện tích: 335.918,59m2.
Trong đó, diện tích đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là 179.872.6m2; diện tích đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là 176.045,59m2. Như vậy, theo các Hợp đồng bán đấu giá giữa Ngân hàng và Công ty Nam Sài Gòn nói trên thể hiện tài sản bán đấu giá là toàn bộ các quyền sử dụng đất (bao gồm cả các quyền sử dụng đất Nhà nước không thu tiền sử dụng đất).
Ngoài ra, các Hợp đồng bán đấu giá đều liệt kê các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo từng quyền sử dụng đất được bán (Hợp đồng số 11/2014/ĐGNSG là 53 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Hợp đồng số 16/2014/ĐGNSG là 62 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Thứ ba, theo các Thông báo bán đấu giá tài sản (ví dụ như Thông báo số 53/TB-ĐG ngày 14/11/2014, Thông báo số 55/TB-ĐG ngàỵ 01/9/2015…) đều quy định: “Tài sản bán đấu giá là toàn bộ quyền sử dụng đất của Dự án… bao gồm: diện tích đất (được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất)… diện tích đất (được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất)…”.
Mặt khác, qua xem xét các Hợp đồng đấu giá, Thông báo bán đấu giá, Quy chế bán đấu giá cho thấy: Nên xác định tài sản đấu giá là Dự án bất động sản thì Thông báo, Quy chế phải quy định điều kiện của Người đăng ký tham gia đấu giá đối với tài sản là dự án theo quy định tại Khoản 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Tuy nhiên, các Hợp đồng đấu giá, Thông báo đấu giá, Quy chế đấu giá đều không quy định điều kiện người đăng ký tham gia đấu giá phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định pháp luật liên quan đến đấu giá, chuyển nhượng Dự án bất động sản.
Do vậy, việc tổ chức đấu giá tài sản đối với các quyền sử dụng đất nói trên của Công ty Nam Sài Gòn được hiểu là đấu giá quyền sử dụng đất thông thường, bất cứ cá nhân, tổ chức nào (không vi phạm điều cấm theo quy định pháp luật) đều có quyền được tham gia đấu giá.
Thứ tư, theo các Chứng thư thẩm định giá cho thấy: giá bán đấu giá các quyền sử dụng đất thuộc hai dự án Cầu Đò và Mỹ Phước 4 được xác định trên cơ sở các Chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần thẩm định giá và Tư vấn Quốc tế. Kết quả thẩm định giá tại các chứng thư nói trên đều cho thấy:
Đối với 62 quyền sử dụng đất của Dự án khu dân cư Cầu Đò (Chứng thư số 308C/2014/CT-VALUCO ngày 02/4/2014) có tổng diện tích là 465.620,4m2 được thẩm định đồng giá: 350.000 đồng/m2, cụ thể: 465.620,4m2 x 350.000 đồng/m2 = 162.967.140.000 đồng (làm tròn 162,967 tỷ đồng). Trong tổng diện tích 465.620,4m2 nói trên, có 182.319,5 m2 là đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và theo đơn giá của Chứng thư thì giá trị của diện tích đất này có giá là 63.811.825.000 đồng.
Kết luận số 07/KL-TTR của Thanh tra Bộ Tư pháp kết luận nhiều sai phạm đối với Công ty Nam Sài Gòn.
Đối với 53 quyền sử dụng đất của Dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 (Chứng thư số 308B/2014/CT-VALUCO ngày 02/4/2014) có tổng diện tích là 358.740,3m2 được thẩm định theo từng đơn giá (Khu A: 760.000 đồng/m2; Khu Bl: 518.000 đồng/m2và Khu B2: 455.000 đồng/m2) và tổng giá thẩm định là 208.019.308.700 đồng (làm tròn 208.019.000.000 đồng). Trong tổng diện tích 358.740,3m2 nói trên, có 183.364,60 m2 là đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và theo đơn giá của Chứng thư thì giá trị của diện tích đất này có giá là 91.135.890.800 đồng.
Giá khởi điểm của việc đấu giá được xác định theo các Chứng thư nói trên (kể cả việc giảm giá khởi điểm) và trong giá trị các quyền sử dụng đất được đấu giá có giá trị các quyền sử dụng đất nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Mặc dù trong các Biên bản đấu giá các quyền sử dụng đất nói trên ngày 5/12/2014 và 09/10/2015 đều có nội dung: “Lưu ý: Đối với đất giao thông và đất công trình công cộng không tiến hành bán đấu giá tài sản, chỉ tiến hành bàn giao theo quy định pháp luật” nhưng việc đấu giá tài sản với giá khởi điểm theo các Chứng thư thẩm định giá lại bao gồm cả giá trị các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền cho thấy Công ty Nam Sài Gòn đã đấu giá cả các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền.
Từ những phân tích nói trên cho thấy, có đủ cơ sở kết luận: Công ty Nam Sài Gòn nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc tổ chức đấu giá các quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền thuộc các Dự án khu dân cư Cầu Đò và khu dân cư Mỹ Phước 4 là không thực hiện đúng quy định Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013.
Theo đó, Thanh tra Bộ Tư pháp kết luận, trong quá trình tố chức đấu giá tài sản là các quyền sử dụng đất của dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 và khu dân cư Cầu Đò, Công ty Nam Sài Gòn có một số tồn tại, hạn chế: Diện tích quyền sử dụng đất giữa Chứng thư thấm định giá và kết quả bán đấu giá không thống nhất; Hồ sơ không có tài liệu thể hiện đã niêm yết thông báo đấu giá tại địa điểm theo quy định pháp luật; Chưa đảm bảo chặt chẽ trong việc người đăng ký tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước khi thời hạn nộp tiền đã hết (cuộc đấu giá khu B1+B2 Mỹ Phước 4); Chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong việc thực hiện Hợp đồng đấu giá đã ký kết với Agribank Chợ Lớn; Nhận thức chưa đúng về tài sản đấu giá dẫn đến việc thông báo bán đấu giá tài sản không đuợc chuyển nhượng.
Tấn Phát-ĐT
