Rao bán nhận tiền khi chưa khởi công
Trao đổi với chúng tôi, nhân viên kinh doanh tên N của chủ đầu tư An Gia cho biết, hiện dự án Sky 89 đang nhận đặt chỗ cho lần mở bán thứ hai. Với hình thức, mỗi khách hàng sẽ đặt chỗ số tiền 50 triệu đồng, để sắp xếp số thứ tự ưu tiên chọn căn hộ. Theo nhân viên N, trong đợt mở bán thứ hai, số lượng căn hộ còn ít trong khi khách hàng đăng ký nhiều. Ở đợt mở bán đầu tiên có hơn 100 khách hàng đã đặt giữ chỗ nhưng không mua được căn hộ nên chủ đầu tư sẽ ưu tiên trong lần mở bán thứ hai.
Vị trí khu đất xây dựng dự án Sky 89 vẫn đang ngổn ngang bùn đất.
“Nếu anh đăng ký đặt chỗ thì bên em sẽ sắp xếp số thứ tự ưu tiên cho anh có thể chọn căn hộ cùng với những khách hàng cũ, mà không cần đặt chỗ 50 triệu đồng. Khi anh chọn được căn hộ trong hôm mở bán thì sẽ tiến hành đặt cọc luôn”, cô nhân viên N cho biết.
Nhân viên N cho biết thêm, trước đó ngày 4/8, dự án Sk 89 đã mở bán đợt 1 với số lượng 272/ 430 căn hộ bán hết trong ngày. Tuy nhiên, vẫn còn 10 căn hộ chưa giao dịch được, vì vậy chủ đầu tư tiếp tục mở bán thêm một số tầng còn lại của dự án để tạo cơ hội cho khách hàng được mua căn hộ.
Khảo sát thực tế tại dự án, chúng tôi được một nhân viên tên T đưa đi xem nhà mẫu và mô hình dự án Sky 89. Theo nhân viên T, Sky 89 có 5 loại căn hộ, diện tích từ 55,5m2 đến 113,7m2, có giá dao động từ 37 – 42 triệu/m2. Chủ đầu tư đưa ra phương thức thanh toán linh hoạt (5 phương thức), chia thành 15 đợt. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc khách hàng sẽ thanh toán 15%. Năm đầu tiên khách hàng thanh toán 4%/ quý, sang năm thứ hai sẽ là 5%/ 2 tháng. Dự kiến bàn giao nhà trong vòng 20 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc.
“Theo tiến độ dự kiến, khi anh thanh toán đến 75% giá trị hợp đồng thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà (phần thô) và sẽ bàn giao sổ hồng sau 8 tháng vào ở” nhân viên T chia sẻ thêm.
Để tăng sự kích thích cho khách hàng, nhân viên T còn cho biết, nhiều nghệ sĩ, diễn viên, người mẫu nổi tiếng cũng đã mua căn hộ ở đây.
Được biết, dự án Sky 89 tọa lạc tại 89 Hoàng Quốc Việt, phường Phú Thuận, Quận 7, TP. HCM, do Tập đoàn An Gia và Creed Group làm chủ đầu tư. Nhà thầu thi công là Ricons - Tập đoàn Coteccons, đơn vị tư vấn giám sát Apave. Dự án có tổng quy mô 42,458 m2, cao 35 tầng, tổng 430 căn hộ. Đây được xem là sản phẩm căn hộ cao cấp đầy tâm huyết của tập đoàn An Gia & Creed Group.
Phối cảnh dự án Sky 89.
Tuy nhiên, những gì mà chúng tôi ghi nhận thực tế tại công trường dự án Sky 89 trong ngày 15/8 thì hoàn toàn ngược lại với những lời tư vấn đầy hấp dẫn của nhân viên chủ đầu tư An Gia. Hiện tại, dự án Sky 89 vẫn đang là khu đất trống, ngổn ngang bùn đất. Một vài thiết bị máy móc đã có mặt tại công trường tuy nhiên không thấy hoạt động… Ở phía bên cạnh, một dự án khác cũng của An Gia là River Panorama 1 và River Panorama 2 đang được thi công. Theo lời nhân viên T, cả hai dự án này đã bán hết cho khách hàng từ hơn 1 năm nay. Tuy nhiên, nay mới chỉ River Panorama 1 là đổ bê tông lên sàn, còn River Panorama 2 đang thi công phần móng.
Việc chủ đầu tư An Gia chưa khởi công móng mà đã công bố dự án Sky 89 rồi nhận tiền đặt cọc cũng khiến khách hàng e ngại về tính khả thi tiến độ dự án. Đặc biệt là thời gian hoàn thành móng được nghiệm thu bởi cơ quan nhà nước, (dự kiến 9 tháng sau khi ký hợp đồng đặt cọc) và thời gian dự kiến bàn giao nhà (20 tháng sau ngày ký hợp đồng đặt cọc). Khách hàng có quyền đặt ra nghi vấn, năng lực tài chính của chủ đầu tư An Gia và đối tác.
Khách hàng bị đẩy vào thế "may nhờ rủi chịu"
Nhiều chủ đầu tư rao bán dự án khi chưa tiến hành xây dựng không còn là chuyện hiếm. Đó cũng là điều dễ hiểu, bởi tâm lí người mua “ham” giá gốc, thích hàng rẻ nên dễ bị các chủ đầu tư khai thác triệt để. Tuy nhiên kiểu xuống tiền này cũng đầy may rủi cho khách hàng. Rất nhiều dự án bị chủ đầu tư ôm tiền bỏ chạy hoặc thi công giữa chừng rồi dừng. Không ít trường hợp chủ đầu tư, kéo dài thời gian trả lại tiền đặt chỗ khiến khách hàng phải lao đao. Hay việc, nhiều chủ đầu tư lấy tiền của dự án này mang đi đầu tư dự án khác, làm chậm tiến độ bàn giao nhà… không còn là chuyện lạ.
Theo Luật sư Võ Thiện Hiển, Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH Apolo Lawyers, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: Theo quy định của pháp luật, việc chủ đầu tư tiến hành huy động vốn dưới hình thức nhận tiền đặt cọc, nhận tiền giữ chỗ đối với các dự án là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở trong khi các dự án này chưa được xây dựng là chưa đúng, bởi vì hình thức huy động vốn này chưa phù hợp với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.
Cụ thể, tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh thì phải thỏa mãn các điều kiện sau “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Ngoài điều kiện quy định đối với dự án, tại khoản 2 điều 55 và khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 cũng quy định điều kiện đối với chủ đầu tư “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” và “…phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Ngoài ra, tại Khoản 3 điều 69 Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai được huy động vốn từ các nguồn tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua. Nhưng phải đáp ứng được quy định điều kiện mà pháp kinh doanh bất động sản quy định. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
Trong trường hợp, chủ đầu tư tiến hành huy động vốn bằng hình thức nhận tiền đặt cọc, nhận tiền giữ chỗ đối với các dự án chưa đủ điều kiện để được huy động vốn, trường hợp này được xem là hình thức huy động vốn không phù hợp với quy định của pháp luật. Người dân có thể tố cáo, khiếu nại vụ việc đến UBND cấp tỉnh nơi có dự án hoặc đến Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án đó để các cơ quan nhà nước này tiến hành kiểm tra, thanh tra, ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính chủ đầu tư theo quy định tại khoản 3 điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ.
Luật sư Hiển cho biết thêm, hiện nay, pháp luật cũng chưa có quy định nào rõ ràng trong việc bảo vệ người mua nhà, khi họ đặt tiền giữ chỗ, đặt cọc tiền để mua nhà ở hình thành trong tương lai mà nhà ở đó chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Nếu có tranh chấp xảy ra, hợp đồng đặt giữ chỗ, đặt cọc này có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Thậm chí có nhiều trường hợp người mua nhà không nhận được nhà sau khi dự án đã xây dựng xong, bởi vì chủ đầu tư đã đem dự án này mang đi cầm cố cho ngân hàng, khiến người mua nhà một phen điêu đứng.
Do đó, người mua cần hết sức tỉnh táo để tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà… Đồng thời đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán hoặc liên hệ với Luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn pháp luật về bất động sản để được tư vấn pháp lý, kiểm tra thông tin dự án trước khi tiến hành bỏ tiền ra mua tài sản này.
Lê Cường/TBCK
