Bán bất chấp
Thị trường bất động sản TP.HCM đang xôn xao trước thông tin chào bán căn hộ tại dự án Alpha City ở số 87 Cống Quỳnh, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1 với giá bán cao nhất lên đến hơn 220 triệu đồng/m2. Đây được xem là dự án căn hộ có mức giá cao kỷ lục hiện nay tại TP.HCM.
Dự án gồm 1.076 căn hộ cao cấp từ 1-3 phòng ngủ có diện tích 50-200m2. Với mức giá này, căn hộ thấp nhất ở đây đã 11 tỉ đồng, căn hộ cao nhất có giá lên đến 44 tỉ đồng. Dự án này do Công Cổ phần Phát triển Bất động sản Alpha King Việt Nam làm chủ đầu tư.
Dự án Alpha City chỉ là bãi đất trống nhưng sẽ mở bán vào ngày 15/9 tới.
Tương tự, dự án Lavida Plus ở góc Nguyễn Văn Linh-Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 cũng bán giá trên 40 triệu đồng/m2 với lý do dự án cao cấp. Tuy nhiên, dự án này lại dùng nội thất rẻ tiền, xây dựng sát bên đường dây điện cao thế, phía sau lưng là dòng sông đen ngòm. Hơn nữa, giao lộ Nguyễn Văn Linh-Nguyễn Hữu Thọ là điểm đen về kẹt xe. Do đó, cư dân mở cửa ra khỏi nhà là phải chen lấn.
Trên thị trường cũng đang có nhiều dự án lấy “mác” căn hộ cao cấp với đủ tiện ích để bán với giá 60-70 triệu đồng/m2. Trong khi nếu chịu khó tìm, người mua có thể dễ dàng sở hữu căn hộ hoàn thiện, tiện ích vượt trội ở các dự án khác với giá thấp hơn nhiều. Điển hình như cách mà Công ty Thuận Việt đang rao bán căn hộ tại dự án New City Thủ Thiêm.
Dự án New City Thủ Thiêm có nguồn gốc căn hộ tái định cư thuộc chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng vẫn được gắn mắc dự án cao cấp và bán với giá trên trời. Dự án có quy mô 1.330 căn hộ, mức giá được chào bán 55-60 triệu/m2. Theo thông tin từ môi giới, hiện tại dự án đã được bán hơn 1.000 căn hộ.
Điều đáng nói, dự án New City Thủ Thiêm đã được rao bán tràn lan từ đầu năm 2018, khi chưa được phê duyệt giá đất, dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn. Sự việc đã bị Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM phát hiện và ra Quyết định xử phạt vào 11/1/2018.
Theo Quyết định xử phạt này, Thuận Việt bị phạt hơn 100 triệu đồng đối với hàng loạt lỗi vi phạm như kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện, không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định, không báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng để kiểm tra trước khi đưa vào sử dụng, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình không đúng trình tự, thủ tục quy định…
Sau khi bị phạt, Thuận Việt vẫn ngang nhiên rao bán căn hộ, ép khách hàng ký hợp đồng mua bán và đưa người vào trong căn hộ New City Thủ Thiêm sinh sống. Bất chấp, chủ đầu tư chưa hoàn thiện pháp lý dự án, chưa nghiệm thu công trình, phòng cháy chữa cháy…
Tương tự, tại dự án Eco Green trên đường Nguyễn Văn Linh, quận 7 do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư. Dù ở vị trí không đắc địa, đường nhiều xe container, xe tải hạng nặng quần thảo ngày đêm nhưng một nhân viên bán hàng cho biết, hiện chủ đầu tư đang nhận giữ chỗ với giá từ gần 50 triệu đồng/m2.
Theo nhân viên môi giới, do mọi thứ ở Eco Green như chất lượng xây dựng, máy lạnh, tiện ích... đều 5 sao nên giá bán cũng phải tương ứng. Hiện tại, dự án mới nhận đặt chỗ đợt đầu nên sắp tới, giá sẽ còn tăng thêm. Như vậy, giá bán căn hộ Eco Green đang cao hơn giá bán căn hộ đã xây dựng hoàn thiện và bàn giao nhà cho khách hàng trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Dự án EcoGreen Sài Gòn được gắn mác căn hộ cao cấp để bán với giá trên trời.
Cụ thể, hiện nhiều căn hộ cao cấp thuộc khu phố Cảnh Viên đang được nhiều người bán lại với giá chỉ khoảng 34-35 triệu đồng/m2. Căn hộ ở khu phố Hưng Phúc đang được nhiều người rao bán với giá chỉ khoảng 32 triệu đồng/m2. Còn ăn hộ ở khu Nam Cảnh Viên thuộc phân khúc cao cấp hơn nhưng cũng được rao bán với giá chỉ khoảng 37 triệu đồng/m2.
Dự án Lavida Plus bán giá trên dưới 40 triệu đồng/m2, hiện chỉ mới xây dựng được khoảng 50%, trong khi cách đó 500m, nhiều căn hộ Phú Hoàng Anh, Hoàng Anh Gold House... đã đưa vào sử dụng, lại đang được nhiều cư dân rao bán với giá chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, dự án The Metropole ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm quận 2 do Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát và SơnKim Land đầu tư, đang xé rào bán lụi với giá cũng lên đến 6.000 USD/m2. Đây là giá bán đợt 1 gồm 400 căn hộ.
Trước đó, Công ty SonKim Land cũng xây dựng 45 căn biệt thự trên không Serenity Sky Villas ngay góc đường Điện Biên Phủ và Trần Quốc Thảo, quận 3, với giá khoảng 120 triệu đồng/m2. Đây là những căn biệt thụ trên không khi mỗi căn đều có hồ bơi, sân vườn riêng... và được quảng cáo là căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, sau vài tháng mở bán hàng loạt khách hàng phải bán tháo Serenity Sky Villas để cắt lỗ.
Coi chừng chết chùm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, giao dịch bất động sản tại TP.HCM đang có dấu hiệu sụt giảm. Cụ thể, tổng số căn đưa ra thị trường đến nay là 9.174 căn, giảm 44,5% so với cùng kỳ năm 2017. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn (chiếm 41,8%), căn hộ trung cấp có 3.465 căn (chiếm 37,7%), căn hộ bình dân có 1.881 căn (chiếm 20,5%).
“Các cơ quan này cần kiểm soát chặt tình trạng lệch pha cung cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, condotel và tình trạng đầu nậu thổi giá gây sốt giá ảo để kiếm lời, gây ảnh hưởng thị trường. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản tránh hệ luỵ khủng hoảng thừa về sau”, ông Châu nói.
Trao đổi với chúng tôi, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho rằng, khi chuẩn bị mở bán một dự án, các chủ đầu tư thường khảo sát giá bán căn hộ đã hoàn thiện trong khu vực có cùng phân khúc, sau đó sẽ xây dựng giá bán nhỉnh hơn giá căn hộ đã hoàn thành. Khi bán hàng, chủ đầu tư sẽ chia thành nhiều đợt. Giá bán căn hộ đợt sau sẽ tăng khoảng 5-10% so với đợt trước. Những dự án mọc sau cứ theo công thức này mà định giá, nên giá bị đội lên liên tục.
Dự án The Metropole ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đang rao bán rầm rộ, dù chưa thi công.
“Ngoại trừ các dự án dành cho người có thu nhập thấp, dự án nhà ở xã hội thì hầu hết ở các dự án còn lại, lượng khách mua đi bán lại luôn nhiều hơn số khách mua để ở. Do đó, trong suốt quá trình hình thành dự án, chủ đầu tư luôn phải điều chỉnh giá để làm hài lòng khách đầu tư”, ông Hoàng nói.
Chuyên gia kinh tế này cho biết thêm, mặt bằng giá bán căn hộ hình thành trong tương lai đang ở mức rất cao, thậm chí giá cao đến mức vô lý. Trong khi đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu thoái trào, giao dịch chậm, số lượng căn hộ tồn đọng nhiều. Vì vậy, việc các chủ đầu tư tăng giá bán liên tục với mong muốn có lợi nhuận cao sẽ gặp phải tình trạng dội hàng. Khi đó, cả nhà đầu tư lướt sóng lẫn chủ đầu tư sẽ chết chìm.
Ông Hoàng cũng cho rằng, Việt Nam chưa có tiêu chuẩn căn hộ trung bình, giá rẻ hay cao cấp. Chủ đầu tư các dự án đang gắn mác cao cấp một cách vô tội vạ để tăng giá bán căn hộ. Điều này đẩy rủi ro về phía người tiêu dùng và gây nguy hại cho thị trường bất động sản.
Tương tự, chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển nhận định, một điểm chung trong thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay là đầu tư lướt sóng. Phần lớn các dự án đều có khoảng 70% khách mua đầu tư, số còn lại mua để ở. Các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 10-30% trị giá căn hộ trong giai đoạn đầu, khoảng 1-2 năm sau, khi dự án sắp bàn giao nhà, họ sẽ bán ra để kiếm lời.
Theo ông Hiển, mặt bằng giá căn hộ đã hoàn thiện thấp hơn nhiều so với dự án căn hộ hình thành trong tương lai. Do đó, nếu mua để ở thì khách hàng nên chọn những dự án đã đưa vào sử dụng một vài năm. Ở những chung cư này, khách hàng có rất nhiều điểm lợi như có nhà ở ngay, tránh rủi ro pháp lý, có thể đánh giá chất lượng dự án, dịch vụ quản lý... Khi mua những căn hộ này, khách hàng hoàn toàn có thể dùng chính căn hộ mình mua để vay vốn ngân hàng. Đây là một trong những kênh rất tốt dành cho người đang cần nhà ở.
Theo Nguyễn Duy/Cung Cầu
